A cura di Marzia Carla Iosini

Riduzione del canone di locazione di immobili commerciali a causa della chiusura forzata per contrasto al covid – in Italia e in Germania

La tematica relativa alla riduzione del canone di locazione di locali commerciali per i mesi in cui essi hanno dovuto chiudere in ottemperanza alla normativa contro il contagio da coronavirus è attualmente all’attenzione dei tribunali sia in Italia sia in Germania. In Germania, è prevista per dicembre la prima udienza presso la più alta corte civile, la Corte federale di giustizia. Al momento si possono delineare alcuni punti di contatto tra gli orientamenti dei tribunali dei due Paesi.
In Germania, prevale l´opinione secondo cui, anche se il locale commerciale ha dovuto chiudere per provvedimenti delle Autorità contro la diffusione del covid, il canone di locazione deve essere pagato, a meno che le parti non abbiano previsto specifiche disposizioni nel contratto. Tuttavia, si potrebbe giustificare la richiesta di riduzione del canone di locazione con l’alterazione del fondamento negoziale (§313, Abs. 1 BGB) dovuta alla chiusura forzata dell’esercizio commerciale (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20; Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.04.2021 – 425 C 7880/20).
Invece, se manca un accordo delle parti o una disposizione nel contratto a favore del differimento o della riduzione del canone, e il termine per il pagamento del canone è scaduto, il conduttore si trova in mora e, oltre al canone, si può trovare a dover corrispondere anche gli interessi moratori. Inoltre, se il conduttore non corrisponde il canone dovuto – o comunque una parte non irrilevante di esso - per due periodi consecutivi, si profila il rischio che il locatore receda addirittura dal contratto.
In Italia, il rimedio principale verso cui ci si orienta è la riduzione del contratto di locazione. La ratio va ritrovata nel fatto che il conduttore non ha potuto godere in pieno dell’immobile nel periodo di chiusura forzata e quindi si ricade in una ipotesi di impossibilità parziale (art. 1464 codice civile) dell'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Ne consegue un diritto del conduttore a richiedere una riduzione del canone di locazione, e ciò anche se l'impossibilità parziale dell'obbligazione del locatore è dipesa da forza maggiore (Tribunale di Milano, sentenza 28.06.2021, n. 4651, RG n. 17856/2020).