von Marzia Carla Iosini

Minderung Gewerbemiete wegen Corona - in Italien und in Deutschland

Die Frage der Reduzierung der Miete von Gewerberäumen für die Monate, in denen diese aufgrund des Gesetzes gegen die Ansteckung mit dem Coronavirus schließen mussten, wird derzeit sowohl in Italien als auch in Deutschland vor Gerichten verhandelt. In Deutschland wird für Dezember mit einer ersten Verhandlung vor dem obersten Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof, gerechnet. Bislang ähneln sich die bisher ergangenen Entscheidungen der Gerichte beider Länder.

In Deutschland ist die Miete nach bislang wohl überwiegender Ansicht grundsätzlich auch zu zahlen, wenn die Geschäftsräume aufgrund behördlicher Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus schließen mussten, es sei denn, die Parteien haben hierzu bereits im Vertrag Regelungen getroffen. Auf eine „Minderung“ der Miete kann aber evt. ein Anspruch bestehen wegen einer Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) wegen der Zwangsschließung des Gewerbebetriebs (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20; Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 27.04.2021 - 425 C 7880/20).

Wurde hingegen keine Vereinbarung der Parteien getroffen und kann dem Vertrag auch sonst keine Grundlage entnommen werden für eine Stundung oder Herabsetzung der Miete und die Frist zur Zahlung der Miete abgelaufen, gerät der Mieter in Verzug und muss neben der Miete auch Verzugszinsen zu zahlen. Zahlt der Mieter die fällige Miete – jedenfalls einen nicht unerheblichen Teil – in zwei aufeinanderfolgenden Zeiträumen nicht, besteht für den Mieter das zusätzliche ultimative Risiko, dass der Vermieter den Vertrag außerordentlich kündigt.

Die Gerichte in Italien erkennen regelmäßig einen Anspruch auf Reduzierung der Miete an. Dies wird damit begründet, dass der Mieter im Zeitraum der Corona-Schließung nicht in der Lage war, die Immobilie vollständig zu nutzen, und daher ein Fall der teilweisen Unmöglichkeit der Leistung (gemäß Art. 1464 des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuches) des Vermieters, die Mietsache in einem Zustand zu halten, in dem sie für den vereinbarten Gebrauch verwendet werden kann, vorliegt. Daraus folgt ein Recht des Mieters, eine Minderung der Miete zu verlangen und zwar auch dann, wenn die teilweise Unmöglichkeit der Leistung des Vermieters Folge höherer Gewalt war (Tribunale di Milano, Urteil Nr. 4651 vom 28.06.2021, Az. 17856/2020).

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