Die Städte und Gemeinden versenden derzeit die nach der Grundsteuerreform aktualisierten Grundsteuerbescheide.
Dagegen wurden die Grundsteuerwertbescheide der Finanzämter zumeist bereits im vergangenen Jahr verschickt. Dies ist die eigentliche rechtliche Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer, der den neu berechneten Wert des Grundstücks widerspiegelt. Die Gemeinden ermitteln unter Anwendung des jeweils festgesetzten Hebesatzes den Endbetrag der Grundsteuer, der dann im Grundsteuerbescheid ausgewiesen wird.
Auch wenn kein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts eingelegt wurde, kann mittels eines Antrags beim Finanzamt eine Neubewertung des Grundstücks erreicht werden. § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz sieht allerdings vor, dass ein qualifiziertes Gutachten erstellt werden muss, um den Nachweis zu erbringen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie um mehr als 30 % von dem im Grundsteuerwertbescheid genannten Betrag abweicht.
Diese 30 %-Grenze ergibt sich allerdings nicht allein dadurch, dass die Grundsteuer um mehr als 30 % in den aktuellen Bescheiden höher ausfällt als in den vorherigen. Vielmehr müssen andere auf das Grundstück bezogene Gründe vorhanden vorhanden sein, die eine Neubewertung rechtfertigen. Dies können beispielsweise nicht oder nicht ausreichend berücksichtigte Bauverbote oder Nutzungseinschränkungen sein.
Solche Neubewertungsgutachten müssen grundsätzlich von staatlich anerkannten Sachverständigen erstellt werden. Falls eine Bewertung ohne besondere Schwierigkeiten anhand der vorliegenden Informationen und ohne weitere Prüfungen vor Ort möglich ist, lassen die Finanzämter auch ein vereinfachtes Gutachten zu, beispielsweise von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeinde.
Welche Fristen sind zu beachten? Wenn das Gutachten bis zum 30.06.2025 in Auftrag gegeben wird, kann der neue Wert auch rückwirkend zum 01.01.2025 angewendet werden. Dies gilt unabhängig davon, wann das Gutachten dem Finanzamt vorgelegt werden kann. Bei späteren Gutachten erfolgt die Korrektur dann zum nächsten Jahresanfang.
Autor und Ansprechpartner:
Dr. Hanns-Georg Pipping, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht, Zertifizierter Wirtschaftsmediator RAK
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